離婚の際の住宅ローンについて | 福岡・広島の探偵事務所「もみじ探偵社」

 
離婚をする際にまだ住宅ローンが残っていたら、どうすれば良いのでしょう。どちらかがそのまま住み続けるにしても、売却してその代金を分けるにしても、様々なハードルを越える必要がありそうです。
このコラムでは離婚時の住宅ローンについて、どのような処理の方法があるのか、どういった点に気をつければ良いのかについて分かりやすくお伝えしていきます。
ぜひ参考にしてください。

契約内容の確認

まずは住宅ローンの契約書をチェックし、その内容をきちんと確認しましょう。一番大切なのは、住宅ローンの名義人（債務者）が誰であるかという点です。
不動産の名義人と住宅ローンの名義人は同じではないので注意が必要です。もしも夫がローンの名義人である場合、ローンの返済義務は夫にありますし、逆に妻が名義人であれば妻に返済義務があります。
たとえ離婚しようとも、住宅ローンの名義人に返済義務があることは変わりません。また連帯保証人になっている場合には、名義人の支払いが滞った場合は、返済義務が生じることを心に留めておく必要があるでしょう。

 
1.単独契約（夫か妻のどちらかが名義人）
基本的に名義人のみに返済義務がある。

 
2.夫婦の収入を合わせた契約
・連帯保証型　夫婦のどちらかが契約した住宅ローンの連帯保証人にもう一方がなる。返済義務は名義人のみにある。
※名義人の返済が滞った場合に限り、連帯保証人になっている配偶者に債務が移行することがある。
・連帯債務型　夫婦の片方が主たる債務者で、もう一方が連帯債務者になる。夫婦双方に返済義務がある。

 
3.ペアローン（夫婦それぞれがローン契約を結ぶ）
夫婦共にそれぞれの契約に対して返済義務がある。

不動産の名義人

法務局で登記簿謄本を取得し、家や土地の名義人や権利関係を確認しましょう。不動産を売却できるのは、名義人のみです。もしも名義が共有であったなら、全員の同意がなければ売却はできません。
また不動産に抵当権などが設定されていないかも要チェックです。

現在の価値

不動産を売却しローンを完済した後で残ったお金を2人で分けるか、それともローンを返しながら、夫婦のどちらかが住み続けるか。
どちらがより良い道なのかを判断するには、現在の価値を正確に把握する必要があります。査定を依頼する場合には、一社ではなく、必ず数社の不動産会社に依頼しましょう。
売却すると決めてもいないのに査定を依頼するのは抵抗があるという方は、インターネットの簡易査定でも良いので、およその相場を必ず確認することをお勧めします。

ローン残高の確認

金融機関から届いた返済計画書や残高証明書を確認し、売却相場と見比べて、完済が可能か良く検討しましょう。
不動産の価値がローンの残額より高い場合をアンダーローン、低い場合をオーバーローンといいます。アンダーローンであれば不動産を処分したお金でローンの残額を返済し、残ったお金を夫と妻で分けることができます。これが一番スッキリする解決法かもしれません。

 
しかし不動産購入からあまり年数が経たないうちに離婚となったケースでは、住宅の価値は年々下がる一方、ローンの残額はまだ多いため、アンダーローンになるケースは稀でしょう。
オーバーローンの場合には、金融機関の承諾が得にくいため、売却という手段は取りづらくなります。

オーバーローンの処理方法

1.ローンの名義人がそのまま住む
ローンの名義人が残債を返しながら住み続け、完済後は不動産を自分の物にします。名義人でない方が一定の頭金を払っていた場合には、財産分与時にその点を考慮に入れる必要があるかもしれません。

 
2.名義人以外が住む
夫婦に子供がいる場合、転校させるのはかわいそうだということで、妻と子供のみがそのまま元の家に住み、住宅ローンの名義人である夫がローンを払い続けるケースがあります。このようなケースで妻側が連帯保証人になっている場合、夫がローンの支払いを滞らせると、妻側に支払い義務が生じてしまいます。
離婚をしても連帯債務や連帯保証からは逃れられないからです。
もしも妻側に支払い能力がなければ、住む家を失い、破産という手段で借金をゼロにするしかないかもしれません。

 
3.ローンを完済し売却する
残債がそれほど多くない場合は、貯金でローンを完済するか、親族などにお金を借りてローンを完済し、不動産を売却する方法が考えられます。

最後に

円満な時ならともかく、離婚をする際に住宅ローンの処理などについて冷静に話し合える夫婦が一体どれだけいるでしょうか。夫がローンの名義人だからと安心していると、連帯保証人になっている妻側にローンの返済を求められることも。
もしもの時に慌てずに済むよう、信頼できる第三者機関に相談するなどして、事前にしっかりと知識を蓄えておきましょう。

 
福岡・広島のもみじ探偵社では、リサーチのエキスパートである調査員が裁判を有利に進めるための証拠をスピーディーに集め、決して不利な立場にならないよう、様々なアドバイスを行っています。
また調査後のフォローとして、離婚問題に強い弁護士の紹介も行っています。
どうぞお一人で悩まずに、もみじ探偵社までご相談ください。

執筆者：探偵調査員A（もみじ探偵社）

もみじ探偵社で探偵調査員として働く傍ら、調査に関すること、手続きに関すること、調査事例など、いろいろな記事を発信しています！ぜひ参考にしてください。

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